Infinity-Pools am Dach gelten vielerorts als Symbol für Exklusivität, Modernität, Lifestyle – und stehen damit symbolisch für erfolgreiche Hotelinvestitionen. Wasser mit Blick auf die Berge, spektakuläre Sonnenuntergänge und tausendfach geteilte Bilder auf Social Media vermitteln den Eindruck, dass ein Rooftop-Pool beinahe automatisch für höhere Preise und mehr Nachfrage sorgt…
Soweit so gut. Doch was steckt wirklich dahinter? Vor allem betriebswirtschaftlich? Das wollen wir uns im aktuellen Beitrag ansehen. Un den Anstoß dazu lieferte Thomas Reisenzahn mit seinem lesenswerten Beitrag „Dachschaden? Der Mythos vom Pool am Dach“ im TP-Blog. Darin zeigt er anhand konkreter Zahlen auf, welche Investitions- und Betriebskosten hinter einem Rooftop-Pool stehen und welche wirtschaftlichen Herausforderungen damit verbunden sind. Den Beitrag findest du hier: Dachschaden? Der Mythos vom Pool am Dach
Ich möchte den Gedanken jedoch noch einen Schritt weiterführen. Denn in der Praxis zeigt sich immer wieder, dass es bei der Frage nach einem Rooftop-Pool eigentlich um ein viel grundlegenderes Thema geht: Wie trifft man heute die richtigen Investitionsentscheidungen in der Hotellerie?
Die falsche Reihenfolge bei Hotelinvestitionen
Gerade bei Betriebsübernahmen oder größeren Modernisierungsprojekten hört man häufig Aussagen wie: „Wir brauchen einen Rooftop-Pool.“ (oder ein anderes wichtiges Investitions-Highlight). Die eigentliche Frage müsste jedoch lauten: „Welche Investitionen stärken unsere Positionierung nachhaltig und verbessern gleichzeitig unsere Ertragskraft?“
Ein Infinity-Pool kann bspw. durchaus Teil einer erfolgreichen Strategie sein. Er ersetzt diese aber nicht. Denn Gäste buchen nicht wegen eines einzelnen Ausstattungsmerkmals. Sie entscheiden sich für ein stimmiges Gesamterlebnis, eine klare Positionierung und ein überzeugendes Preis-Leistungs-Verhältnis. Gerade in der alpinen Hotellerie ist stark zu beobachten, dass einzelne Investitionen immer häufiger zum vermeintlichen Heilsbringer werden. Doch ein spektakulärer Blickfang allein macht noch kein erfolgreiches Hotel.
Hotelinvestitionen müssen sich finanzieren
Ein hochwertiger Rooftop-Pool (um bei diesem Beispiel zu bleiben) kostet, abhängig von Größe, Statik und technischer Ausführung, rasch zwischen zwei und vier Millionen Euro.
Damit endet die Rechnung jedoch keineswegs, denn neben den Investitionskosten fallen laufende Aufwendungen für Energie, Wartung, Wasseraufbereitung, Reinigung, Personal und Instandhaltung an. Gleichzeitig müssen Tilgung und Zinsen dauerhaft erwirtschaftet werden.
Gerade in Zeiten steigender Baukosten, höherer Finanzierungskosten und wirtschaftlicher Unsicherheit reicht es daher nicht mehr aus, sich ausschließlich auf die Attraktivität einer Investition zu konzentrieren. Die entscheidende Frage lautet vielmehr: Welchen zusätzlichen Ergebnisbeitrag muss diese Investition tatsächlich erwirtschaften?
- SHK 238: Hotelinvestitionen mit Weitblick
Finanzierung ist heute anspruchsvoller denn je
Auch Banken beurteilen Hotelprojekte heute deutlich kritischer als noch vor einigen Jahren. Sie interessieren sich längst nicht mehr nur für die Investitionssumme oder die Qualität des Konzepts. Vielmehr stehen Fragen im Mittelpunkt wie:
- Ist der Kapitaldienst nachhaltig abgesichert?
- Entwickelt sich ausreichend operativer Cashflow?
- Wie robust ist das Projekt bei steigenden Zinsen?
- Was passiert, wenn die Auslastung hinter den Erwartungen bleibt?
- Sind die geplanten Preissteigerungen am Markt tatsächlich realistisch?
Am Ende erhälts nicht das spektakulärste Projekt die Finanzierung, sondern jenes, dessen wirtschaftliche Plausibilität auch unter schwierigeren Rahmenbedingungen überzeugt.
Profit Management statt Auslastungsdenken
Und genau hier kommt auch modernes Profit Management ins Spiel: Viel zu oft werden Investitionen ausschließlich mit der Hoffnung auf mehr Nachfrage begründet. Doch zusätzliche Nächtigungen allein sind selten die richtige Kennzahl. Entscheidend ist vielmehr, welchen zusätzlichen Gewinn eine Investition erwirtschaftet.
Verbessert sie beispielsweise:
- den durchschnittlichen Zimmerpreis (ADR)?
- die Auslastung?
- die Aufenthaltsdauer?
- die Nebenerlöse?
- die Gästestruktur?
- die Wiederkehrrate?
Erst wenn daraus ein nachhaltiger Ergebnisbeitrag entsteht, verbessert sich auch die Rentabilität des Unternehmens. Um es mit anderen Worten zu sagen: Ein spektakuläres Foto auf Instagram ist noch kein Business Case.
Worst-Case-Prognosen gehören heute zu jeder Investitionsentscheidung
In unseren Machbarkeitsstudien und Wirtschaftlichkeitsanalysen betrachten wir deshalb niemals ausschließlich den Idealfall. Mindestens genauso wichtig ist die Frage: Was passiert, wenn sich die Erwartungen nicht erfüllen?
Was passiert, wenn die Baukosten weiter steigen? …sich die Finanzierung verteuert? …die Auslastung unter Plan bleibt? …notwendige Preissteigerungen am Markt nicht durchsetzbar sind? …Energie- und Betriebskosten dauerhaft höher ausfallen?
Gerade diese Szenarien entscheiden häufig darüber, ob ein Hotelprojekt langfristig tragfähig bleibt oder bereits wenige Jahre nach der Eröffnung wirtschaftlich unter Druck gerät. Eine Investition sollte deshalb nicht nur im Best Case überzeugen; Sie muss auch einen realistischen Worst Case überstehen.
Jeder Euro kann nur einmal investiert werden
Ein weiterer Aspekt wird häufig unterschätzt: Jeder investierte Euro steht für andere Investitionen nicht mehr zur Verfügung. Gerade kleinere und mittlere Hotelbetriebe sollten daher sorgfältig hinterfragen, welche Maßnahmen den größten wirtschaftlichen Nutzen stiften.
Oft erzielen Investitionen in die Zimmerqualität, attraktive Saunalandschaften, Fitnessbereiche, nachhaltige Energielösungen, Digitalisierung oder eine konsequente Schärfung der Positionierung langfristig einen höheren Return on Investment als spektakuläre Prestigeprojekte.
Auch Franz Hartl weist in seinem Kommentar zum TP-Blog auf eine interessante Entwicklung hin: Selbst klassische Hallenbäder geraten zunehmend unter wirtschaftlichen Druck. Steigende Energie- und Instandhaltungskosten sowie sinkende Besucherfrequenzen führen dazu, dass viele Betreiber ihre Investitionsentscheidungen heute deutlich kritischer hinterfragen. Nicht jede Wasserfläche schafft damit also automatisch einen Mehrwert.
5 Fragen, die vor jeder Hotelinvestition beantwortet werden sollten
Bevor mehrere Millionen Euro investiert werden, sollten Hoteliers fünf zentrale Fragen beantworten können:
- Welches strategische Problem lösen wir damit?
Verbessert die Investition tatsächlich unsere Marktposition oder wird lediglich einem aktuellen Trend gefolgt? Jede Investition sollte auf einer klaren Positionierungsstrategie aufbauen – nicht umgekehrt. - Wie hoch muss der zusätzliche Ergebnisbeitrag sein?
Nicht der Umsatz entscheidet über den Erfolg einer Investition, sondern der zusätzliche Gewinn. Welche Preissteigerungen, Auslastungszuwächse oder Nebenerlöse sind notwendig, damit sich das Projekt tatsächlich rechnet? - Ist die Finanzierung auch im Worst Case gesichert?
Was passiert, wenn Baukosten steigen, die Nachfrage hinter den Erwartungen bleibt oder sich Preissteigerungen nicht vollständig durchsetzen lassen? Ein Projekt sollte auch unter schwierigen Rahmenbedingungen tragfähig bleiben. - Gibt es Investitionen mit einem höheren Return on Investment?
Nicht jede Million erzielt den gleichen Effekt. Manchmal schaffen Investitionen in Qualität, Digitalisierung, Nachhaltigkeit oder die Schärfung der Positionierung einen deutlich höheren wirtschaftlichen Nutzen als prestigeträchtige Einzelmaßnahmen. - Verbessert die Investition langfristig den Unternehmenswert?
Eine Investition ist dann erfolgreich, wenn sie dauerhaft zur Ertragskraft des Betriebs beiträgt. Entscheidend ist nicht, ob sie Aufmerksamkeit erzeugt, sondern ob sie nachhaltig Cashflow, Rentabilität und Unternehmenswert steigert.
Fazit zu Hotelinvestitionen
Ein Rooftop-Pool kann ein hervorragendes Investitionsprojekt sein: Er kann die Positionierung stärken, höhere Preise ermöglichen und zu einem echten Differenzierungsmerkmal werden. Er kann aber ebenso zu einer dauerhaften finanziellen Belastung werden, wenn er lediglich als spektakulärer Blickfang geplant wird.
Deshalb sollte am Beginn jeder größeren Investition nicht die Frage stehen: „Was wäre beeindruckend?“ Sondern vielmehr: Welche Investition verbessert nachhaltig unsere Wettbewerbsfähigkeit, stärkt unsere Finanzierung und erhöht unsere Rentabilität?
Genau darin liegt die Aufgabe eines professionellen Profit Managements: Investitionen nicht nach ihrem Wow-Effekt zu beurteilen, sondern nach ihrem langfristigen Beitrag zur wirtschaftlichen Entwicklung eines Hotelbetriebs. Denn am Ende entscheidet nicht der spektakulärste Pool über den Erfolg eines Hotels, sondern die Fähigkeit, aus jeder Investition nachhaltig Wertschöpfung zu schaffen.
