Warum Widerstandsfähigkeit zum wichtigsten Erfolgsfaktor wird
Seit der Corona-Pandemie geistert ein Begriff durch nahezu alle wirtschaftlichen Diskussionen: Resilienz. Anfangs schien das Wort beinahe inflationär verwendet zu werden. Mittlerweile zeigt sich jedoch, dass Resilienz weit mehr ist als ein kurzfristiger Managementtrend. Sie beschreibt eine Fähigkeit, die für Unternehmen zunehmend über Erfolg oder Misserfolg entscheidet: Krisen nicht nur zu überstehen, sondern gestärkt aus ihnen hervorzugehen.
Gerade die Hotellerie hat in den vergangenen Jahren erlebt, wie schnell sich Rahmenbedingungen verändern können. Pandemie, Energiekrise, Inflation, massive Zinsanstiege, Arbeitskräftemangel, geopolitische Konflikte, Extremwetterereignisse oder Cyberangriffe. Es scheint, dass die Zeit zwischen zwei Krisen immer kürzer wird. Die Schlagzahl hat sich also erhöht und die Krisen überlagern sich zunehmend. Die eigentliche Herausforderung besteht somit nicht mehr darin, die nächste Krise vorherzusagen, sondern sich mit der Frage zu beschäftigen: Wie widerstandsfähig ist mein Hotel, wenn die nächste Krise kommt?
Von der maximalen Rendite zur maximalen Widerstandsfähigkeit
Über viele Jahre wurden Hotelprojekte vor allem nach klassischen Investitionskennzahlen beurteilt. Wie hoch ist die Rendite? Wie schnell amortisiert sich die Investition? Wie weit lässt sich der Fremdkapitalanteil optimieren? Diese Fragen bleiben selbstverständlich wichtig, aber sie reichen längst nicht mehr aus.
Die vergangenen Jahre haben gezeigt, dass Hotelimmobilien nicht an mangelnder Nachfrage oder einer falschen Positionierung scheitern müssen. Oft reichen bereits mehrere gleichzeitig eintretende Belastungen, wie bspw. steigende Finanzierungskosten, höhere Mitarbeiterkosten, sinkende Nachfrage oder neue regulatorische Anforderungen, um selbst wirtschaftlich gut aufgestellte Betriebe unter Druck zu setzen.
Früher wurden Hotelimmobilien vor allem auf Effizienz optimiert. Jeder Quadratmeter sollte maximale Wertschöpfung erzielen, jede Finanzierung möglichst hohe Eigenkapitalrenditen ermöglichen und jede Investition kurzfristig den Ertrag steigern. Heute rückt eine andere Eigenschaft in den Mittelpunkt: Robustheit: Eine Hotelimmobilie muss nämlich nicht nur im Idealfall (meist im angenommenen Real oder Best Case) funktionieren. Sie muss auch dann wirtschaftlich tragfähig bleiben, wenn sich die Rahmenbedingungen deutlich verschlechtern. Resilienz wird damit vom Nebenthema zu einem zentralen Qualitätsmerkmal moderner Hotelentwicklung, bzw. -weiterentwicklung.
Resilienz hat viele Dimensionen
Wer Resilienz ausschließlich mit Liquidität oder Eigenkapital gleichsetzt, greift zu kurz. Widerstandsfähigkeit entsteht erst durch das Zusammenspiel verschiedener Faktoren, die sich gegenseitig ergänzen und absichern.
Den Ausgangspunkt bildet dabei die finanzielle Resilienz. Solide Eigenkapitalquoten, ausreichende Liquiditätsreserven und eine ausgewogene Eigentümerstruktur schaffen den notwendigen Handlungsspielraum, wenn sich Märkte verändern oder Investitionen unerwartet teurer werden. Familiengeführte Hotels mit langfristig denkenden Eigentümern verfügen hier oftmals über einen strategischen Vorteil, weil Entscheidungen nicht ausschließlich unter kurzfristigen Renditegesichtspunkten getroffen werden müssen.
Ebenso entscheidend ist die operative Resilienz. Der Fachkräftemangel, steigende Personalkosten, volatile Energiepreise oder Lieferengpässe zeigen, wie wichtig flexible Prozesse, klare Verantwortlichkeiten und effiziente Abläufe geworden sind. Betriebe, die schnell reagieren und ihre Kostenstruktur laufend anpassen können, kommen wesentlich stabiler durch herausfordernde Zeiten.
Auch die Marktresilienz gewinnt an Bedeutung. Hotels, die von einzelnen Herkunftsmärkten, Reiseveranstaltern oder Gästesegmenten abhängig sind, tragen ein höheres Risiko. Eine breite (idealerweise internationale) Gästestruktur, unterschiedliche Vertriebskanäle und eine klar definierte Positionierung erhöhen die Stabilität und reduzieren Abhängigkeiten.
Hinzu kommt die klimatische Resilienz. Der Klimawandel verändert längst nicht mehr nur das Wetter, sondern zunehmend auch touristische Nachfrage, Saisonverläufe und Investitionsentscheidungen. Hitzeperioden, Schneemangel, Starkregen oder Wasserknappheit werden vielerorts zu Faktoren, die bereits heute in die Planung neuer Hotelprojekte einfließen müssen.
Nicht zuletzt entstehen durch die Digitalisierung völlig neue Risikofelder: Cyberangriffe, Systemausfälle oder Datenverluste können innerhalb weniger Stunden den gesamten Hotelbetrieb beeinträchtigen. Gleichzeitig gewinnt das Thema Sicherheit insgesamt an Bedeutung. Das beginnt bei Notfallplänen und führt über Gebäudesicherheit bis hin zu digitalen Schutzmaßnahmen. Absolute Sicherheit wird es nie geben. Umso wichtiger wird die Fähigkeit, auf unerwartete Ereignisse vorbereitet zu sein und rasch reagieren zu können.
Resilienz beginnt bereits bei der Planung
Die größte Wirkung entfaltet Resilienz allerdings nicht erst im laufenden Betrieb, sondern bereits bei der Entwicklung einer Hotelimmobilie. Eine Machbarkeitsstudie sollte daher heute (aber eigentlich schon immer) weit mehr beantworten als die Frage, ob ein Projekt unter idealen Rahmenbedingungen wirtschaftlich funktioniert. Mindestens ebenso wichtig ist die Analyse, wie robust das Projekt gegenüber Veränderungen ist. Man sollte die Ergebnisprognose daher immer auch einem Stresstest unterziehen: Was passiert bei dauerhaft höheren Zinsen? Wie entwickelt sich der Kapitaldienst, wenn die Auslastung hinter den Erwartungen bleibt? Welche Auswirkungen haben steigende Personalkosten oder höhere Instandhaltungsaufwendungen? Wie lange bleibt genügend Liquidität vorhanden? Welche Reserven bestehen, bevor wirtschaftlich kritische Bereiche erreicht werden?
Genau diese Fragen entscheiden letztlich darüber, ob aus einer attraktiven Investition auch eine zukunftsfähige Hotelimmobilie wird. Gedanken dazu haben sich viele Betriebe erstmals während der Corona-Pandemie gemacht, siehe auch SHK 099: Stresstest für die Hotellerie.
Resilienz ist die Essenz
Mit einem Augenzwinkern muss ich dieses Wording aufnehmen, das Roman Kopacek und Christian Walter beim Arbeitskreis Hotelimmobilien 2026 in Linz als Leitthema ausgegeben haben. Das zeigt auch, dass dieses Thema längst in der Immobilienwirtschaft angekommen ist, denn treffender lässt sich die Entwicklung kaum zusammenfassen.
Hotelimmobilien werden künftig nicht mehr ausschließlich daran gemessen werden, wie profitabel sie unter optimalen Bedingungen sind. Entscheidend wird vielmehr sein, wie stabil sie bleiben, wenn sich die Rahmenbedingungen verändern. Resilienz entwickelt sich damit also vom Schlagwort zum Qualitätsmerkmal einer nachhaltigen Hotelentwicklung.
Fazit zur Resilienz von Hotelimmobilien
Die vergangenen Jahre haben deutlich gemacht, dass Krisen keine Ausnahme mehr sind. Sie treten häufiger auf, sie überlagern sich zunehmend und sie betreffen längst nicht mehr nur einzelne Bereiche eines Unternehmens. Wer heute in Hotelimmobilien investiert oder bestehende Betriebe weiterentwickelt, sollte deshalb nicht ausschließlich nach maximaler Rendite streben. Die Fähigkeit, auch unter schwierigen Bedingungen handlungsfähig zu bleiben, ist mindestens genauso wichtig.
Die Hotelimmobilie der Zukunft wird deshalb nicht mehr ausschließlich auf Effizienz optimiert sein. Sie wird so geplant, finanziert und geführt, dass sie auch unerwartete Belastungen verkraften kann. Denn am Ende entscheidet nicht das beste Jahr über den langfristigen Erfolg eines Hotels.
Entscheidend ist, wie gut ein Betrieb die schwierigen Jahre übersteht.
Und genau deshalb entwickelt sich die Hotelimmobilie vom Renditeobjekt zur resilienten Hotelimmobilie.
