Regelmäßige Investitionen sind für den Erfolg eines Hotelbetriebes von zentraler Bedeutung. Wichtig bei Investitionsvorhaben ist, von Anfang an die Kosten/Nutzen-Relation und das Bau- und Designmanagement im Auge zu behalten, schließlich soll die Investition die Ertragskraft des Betriebes stärken.
Ziel ist der Einklang zwischen Konzept und Design unter Berücksichtigung der wichtigsten Faktoren, wie bspw. Gästeanforderungen, Finanzierung, ROI und die langfristige Konkurrenzfähigkeit. Wir haben bei Prodinger daher „5 Schritte zum erfolgreichen Bauvorhaben“ definiert.
Positionierung und Differenzierung
Eine richtige Strategie und Positionierung des Hotels durch ein neues Bauvorhaben gehört zu den wichtigsten unternehmerischen Unterscheidungsmerkmalen. Durch die heutigen Rahmenbedingungen mit sinkenden Stammgästen, hartem Preiskampf und fallenden Margen sowie einem veränderten Kaufverhalten der Gäste benötigt es eine ausgereifte Strategie für die Investitionsentscheidung, um als Hotel auch in der ungewissen Zukunft erfolgreich zu agieren.
Der erste Schritt ist sich durch das Bauvorhaben erfolgreich von den Mitbewerbern abzugrenzen und ein eigenständiges Profil im Raum-Design zu entwickeln. Hotels können sich z.B. durch Individualität von der Masse abheben, um vom Gast wahrgenommen zu werden. Insbesondere die Bedürfnisse und Geschmäcker der Gäste müssen bei einer Investition berücksichtigt werden.
- SHK014: Warum Positionierung unerlässlich ist
- SHK040: Praxis und Nutzen von Sinus Milieus im Tourismus
Folgende Fragen sollten in einem solchen Prozess beantwortet werden:
- Welche Stärken und Schwächen charakterisieren ein Bauvorhaben?
- Berücksichtigung aktueller Hotel-Immoblien-Trends und Entwicklungen: Welche besonderen Erlebnisse kann man Gästen durch eine Investition bieten?
- Welche Angebote, Einrichtungen oder Attraktionen im Hotel gehören auf neue Trends ausgerichtet?
- Entwicklung der nötigen Innovationen zu den Neu- und Umbauleistungen
- Wurden Besonderheiten und Alleinstellungsmerkmale herausgearbeitet? Stimmen strategische Positionierung und geplante Investition überein?
- Analyse von (neuen) Zielgruppen (Milieus): Welche Wünsche und Bedürfnisse haben meine Gäste an die Hotelimmobilie? Gibt es für das Investment eine zahlungskräftige Zielgruppe und wie erreiche ich diese auf der Ebene der Wertorientierung?
- Klare Ausrichtung der Hotelimmobilie durch klare Gestaltung
Das Raumkonzept
Egal, ob es sich um Neubau, Umbau oder Renovierung (Facelift) handelt: Das Raumkonzept, die Identität der Räume müssen im Einklang mit dem Hotelkonzept stehen. Bei einem Umbau des Hotels soll die Modernisierung mit dem Bestand abgestimmt werden. Nicht gegen das Gebäude, sondern mit dem Gebäude soll gearbeitet werden. Die bestehenden Teile des Hotels sollen vereinnahmt und zu einem neuen großen Ganzen verbunden werden.
Die Ermittlung und Überprüfung der Kosten
Basierend auf der ausgearbeiteten Positionierung sowie dem Raumkonzept erfolgt die Ermittlung und Überprüfung der Investitionskosten. Dabei werden neben den Bau- und Errichtungskosten auch die Einrichtungskosten kalkuliert. In der Regel behilft man sich zur Absicherung dann verschiedenen Benchmark-Vergleichen. Am Ende steht ein erster Investitionsrahmen (und die Kalkulation des benötigten Fremdkapitals) und somit kann abgeschätzt werden, ob der Betrieb (bei den angenommenen Prognosewerten) wirtschaftlich zu führen wäre.
Machbarkeit: Investitions- und Planungsrechnung
In diesem Schritt erfolgt die Überprüfung der Rentabilität von potentiellen Aus- und Umbauszenarien. Auf Basis der geplanten Investitionen und der vor Ort erzielbaren Preise wird eine Planungsrechnung erstellt. Die Planungsrechnung stellt auch eine Machbarkeitsanalyse dar und ist eine Grundlage für die Entscheidung, ob und wie die Investition durchgeführt werden kann (Stop or Go – Entscheidung). Diese Planung findet üblicherweise in mehreren Szenarien statt und ist richtungsweisend für die Durchführung und den Umfang der Umbaumaßnahmen.
Design – Planung, Beratung und Definition
Wenn die Positionierung, das Raumkonzept sowie der budgetäre Rahmen festgelegt sind, kann mit dem Design der Innengestaltung begonnen werden. Dies beinhaltet Punkte wie Planen, Entwerfen und Darstellen von öffentlichen Flächen und Zimmern, Raum- und Ausstattungsgestaltung, Möbeldesign, Materialien für Boden, Wand und Deckenbeläge, Lichtplanung, etc.
Die 10 wichtigsten Fragen vor der nächsten Investition
- Stellt die geplante Investition eine „Neuerung“ für meinen Betrieb dar?
- Welche Stärken und Schwächen hat mein geplantes Projekt?
- Ist das Konzept in sich schlüssig?
- Ist ein klarer Business-Plan und ein Marketingplan vorhanden?
- Wie ist die Marktentwicklung einzuschätzen (z.B. Mitbewerber)?
- Erwirtschaftet das eingesetzte Kapital die marktübliche Verzinsung plus Risikoaufschlag?
- Besteht ein vernünftiges Verhältnis zwischen Eigenmittel und Fremdmittel?
- Können die Fremdmittel ohne großes Risiko zurückbezahlt werden?
- Passt der Zeitpunkt der Laufzeit der Finanzierung?
- Sind Risiken wie Anlaufkosten, Baukostenüberschreitung und Verlängerung der Bauzeit eingeplant?
