Der Pachtvertrag ist in Europa der gängigste Vertrag für Hotelimmobilien. Die großen Unterschiede zwischen Vermietung und Verpachtung liegen vor allem in der Zuständigkeit für die Erhaltung der Ausstattung. Während bei Mietverträgen in der Regel nur die Mieträume Vertragsgegenstand werden, ist es bei einem Pachtvertrag schon komplizierter. Denn neben dem Pachtobjekt werden zum Beispiel auch die Kücheneinrichtung, Theke, die Inneneinrichtung des Gastraums, Möbel oder etwa die Außenwerbefläche verpachtet. Aus dieser Nutzung ergeben sich besondere Rechten und Pflichten, die in einem Pachtvertrag festgehalten werden. Bei einer Verpachtung ist der Pächter beispielsweise nicht nur zur Instandhaltung (und Instandsetzung) des Inventars verpflichtet, sondern auch zu Ersatzbeschaffungen.
Der aktuelle Podcast behandelt die wichtigsten Fakten rund um das Thema Pachtvertrag in der Hotellerie.
Was ist ein Pachtvertrag?
Von einem Pachtvertrag ist grundsätzlich erst dann die Rede, wenn man als Hotelier (oder Gastronom) ein Objekt mitsamt der Einrichtungsgegenstände übernimmt und jene fürs Gewerbe nutzt. In einem Pachtvertrag werden daher die Nutzungsrechte am Inventar festgelegt. Als Pachtgegenstand sind sie Teil des Vertrags.
Der Hotelpächter betreibt das Hotel also auf eigene Rechnung, schließt Beherbergungs- und Verpflegungsverträge auf eigenen Namen ab und trägt damit auch das alleinige Risiko. Weiterhin hat der Verpächter geringe Kontroll- und Einwirkungsrechte.
Im Gegenzug für die Nutzung der Immobilie und der Einrichtungsgegenstände zahlt der Pächter dem Verpächter eine im Vorfeld fest vereinbarte (Fixpacht) oder variable Pacht (umsatz- oder gewinnabhängig) oder ein Mischmodell aus beiden Varianten.
Vorteile vom Pachtvertrag für den Verpächter:
- Die Rendite und das Risiko sind kalkulierbar
- Der Betreuungsaufwand für den Immobilienbesitzer ist gering
- Es gibt eine klare Abgrenzung von Hotelimmobilie und Hotelbetrieb (gemäß Abgrenzungsliste)
Besonders für sicherheitsorientierte Hotelinvestoren (Eigentümer) bietet sich der Pachtvertrag an.
In der Praxis wird zwischen Single-, Double- und Triple-Net-Verträgen unterschieden. Diese Unterscheidung ist eine betreiberspezifische Differenzierung – insbesondere bei Hotelpachtverträgen.
Wie wird die Pacht berechnet?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten der Pachtzahlung, auf die sich Verpächter und Pächter in einem Pachtvertrag einigen.
- Fixpachtvertrag
- Fixpacht mit Staffelung
- Fixpacht + Umsatzpacht
- Reine Umsatzpacht
- Umsatzpacht mit Mindestergebnisgarantie
- Risk & Profit Sharing
Anmerkungen zum Pachtvertrag
Als Ausgleich für die Ausstattung des Hotelbetriebes muss der Betreiber Rücklagen für Erneuerung (FF&E Reserve) bilden. Diese beträgt in der Regel etwa vier Prozent des Gesamtumsatzes im vierten Betriebsjahr. Oftmals erfolgt bis dahin eine Staffelung (1% im ersten Jahr, 2% im zweiten Jahr, 3% im dritten Jahr). Bei Boutique- und Luxushotels werden aufgrund der kostenintensiveren Instandhaltung Rücklagen von fünf Prozent erwartet.
In der Regel leisten Betreiber in der Entstehungsphase eines neuen Betriebes FF&E-Zuschüsse von etwa 8.000 bis 12.000 Euro pro Zimmer. Bei Einer Übergabe von vollausgestatten Betrieben, besteht der Anspruch von einem etwaigen Nachfolgebetreiber eine entsprechende Ablöse für FF&E und OS&E einzufordern.
Weiterhin gilt es im Pachtvertrag eine Indexierung der Pacht zu verhandeln. Da es auch hier keine einheitliche Regelung gibt wurde dieser Punkt in unserer Prognose ebenfalls außer Acht gelassen.
Abgrenzungslisten: Es gibt keine allgemeine Regelung was dem FF&E und dem OS&E zuzuordnen ist. Um eine klare Abgrenzung zwischen der Einrichtung des Hotels, den Betriebsutensilien und der Immobilie selbst zu schaffen, muss zwischen den Parteien eine sogenannte Abgrenzungsliste verhandelt bzw. definiert werden. Diese sollte möglichst früh im Planungsprozess erstellt werden.
Wichtige Begrifflichkeiten im Pachtvertrag
- schlüsselfertig = „veredelter Rohbau“; ohne Ausstattung
- löffelfertig = komplette, betriebsbereite Ausstattung
- FF&E = Furniture, Fixture & Equipment, bewegliche Möbel, Vorrichtungen oder andere Ausrüstung ohne permanente Verbindung zur Immobilie; z.B.: Teppiche (keine Fliesen od. Parkett!), Tapeten, Vorhänge, Bilder/Dekoration, etc.
- OS&E = Operating Supplies & Equipment; loses Betriebsinventar und Textilien
- Eiserne Verpachtung = Löffelfertige Verpachtung (Erstbeschaffung trifft den Eigentümer und Ersatzbeschaffung den Pächter)
6 Responses
Gut zu wissen, was ein Pachtvertrag mit sich bringt. Es ist auch nützlich zu wissen, dass das Risiko mit einem solchen Vertrag geringer ist. Ich werde mich mit den hier erwähnten Berechnungen befassen.
Vielen Dank für das Feedback und es freut mich, wenn der Beitrag eine Hilfestellung war. Liebe Grüße, Marco Riederer
Wie viel Pacht fallen denn im Schnitt prozentual vom GOP an?
Also wie hoch ist der Pachtzins vom Gross Operating Profit?
Lieber Aaron,
wichtig ist jedenfalls die sogenannte LCR (Lease Coverage Rate), auch genannt Pachtabdeckungsfaktor. Die LCR sollte mindestens bei 1,3 liegen, ein für beide Seiten faires Verhältnis liegt meist zwischen 1,5 und 1,7. Ein niedrigerer Faktor ist besser für den Verpächter und hoher Faktor besser für den Pächter. Demnach wäre eine Ergebnispacht von 60-65 % vom GOP angemessen.
Für was ist der verpächter verantwortlich?welche Reparaturen muss er zahlen?
Liebe Beate, generell ist der Verpächter für den Erhalt des Pachtobjetks verantwortlich. Allerdings gibt es gesetzlich keine klare Unterscheidung zwischen Erhaltung, Instandhaltung und Wartung. Daher werden diese Details normalerweise im individuellen Pachtvertrag festgelegt und können je nach Vereinbarung zwischen Verpächter und Pächter variieren.