Der Wert des Hotels bzw. der eigenen Hotelimmobilie wird von Hoteliers häufig überschätzt. Grund dafür ist, dass als Grundlage für den Schätzwert oftmals die erzielten Transaktionssummen von Wohn- und Freizeitimmobilien herangezogen werden. Zwischen dem Marktwert von Liegenschaften mit der Widmung „Wohnen“ und den Ertragswerten von Hotelbetrieben liegen allerdings oft beträchtliche Unterschiede.
Wichtig ist, dass die Unternehmenswertermittlung sorgfältig und nachvollziehbar vonstattengeht. Der Wert des Hotels lässt sich dabei auf verschiedene Arten ermitteln und hängt auch davon ab, was genau bewertet wird und mit welchem Verfahren der Wert ermittelt wird.
Der Verkehrswert ist dabei jener Wert, der am Markt durch den Verkauf erzielt werden kann. Um den Verkehrswert zu ermitteln, gibt es verschiedene Wertermittlungsverfahren.
Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert des Hotels durch den Vergleich mit einer ausreichenden Zahl an tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Hotels ermittelt.
Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren wird der Verkehrswert aufgrund der Kosten berechnet, die nötig wären, um das Hotel genau an diesem Ort neu zu errichten. Dabei wird eine Alterswertminderung sowie der Grundstückspreis inklusive eines Marktanpassungsfaktors berücksichtigt.
Ertragswertverfahren
Im Vordergrund des Ertragswertverfahrens steht die zukünftige Ertragskraft des Hotels. Der Ertragswert ist auch für Banken wesentlich, denn nur eine entsprechende „Verzinsung“ des Kaufpreises in Form zukünftiger Unternehmensgewinne bietet die Sicherheit, dass der Nachfolger das zur Finanzierung aufgenommene Darlehen inklusive Zinsen zurückzahlen kann.
Eine Variante des Ertragswertverfahrens ist die international anerkannten DCF (Discounted-Cashflow)-Methode. Dabei ergibt sich der Verkehrswert eines Hotels aus den prognostizierten Zahlungsüberschüssen, die in den Folgejahren erwirtschaftet werden. Diese Cashflow-Werte ergeben sich bspw. aus der Gewinn- und Verlustrechnung.
Bei Hotels, die nicht vom Eigentümer betrieben werden, sondern von einem Pächter, findet bei der Ermittlung des Verkehrswertes eine betriebswirtschaftliche Pachtwertmethode als erfolgsorientierte Variante des Ertragswertverfahrens Anwendung.
Annäherung mittels Multiplikatoren
Die Österreichische Hotel- und Tourismusbank (ÖHT) arbeitet mit einem Bewertungsschnelltest mit Hilfe von Multiplikatoren, um in einem ersten Schritt eine grobe Bandbreite für den Ertragswert festzulegen. Die festgesetzten Multiplikatoren gelten dabei ausschließlich für Unternehmen, die auch die Immobilie selbst betreiben.
Bei den Umsatz- bzw. GOP -Multiplen werden dabei folgende Werte herangezogen:
Berechnungsbeispiele
- 3-Sterne-Hotel mit EUR 900.000 Jahresumsatz und einem GOP von EUR 250.000
Unternehmenswert = (1,7 x 900.000 + 7 x 250.000) / 2 = EUR 1.640.000 - 4-Sterne-Hotel mit EUR 2.115.000 Jahresumsatz und einem GOP von EUR 550.000
Unternehmenswert = (1,8 x 2.115.000 + 8 x 550.000) / 2 = EUR 4.103.500
Wichtig
- Die eigene Meinung zur Liegenschaft bzw. zum Hotelbetrieb ist irrelevant. Es zählt nur die Sicht der potentiellen Marktteilnehmer.
- Verkehrswert / Marktwert spiegeln in der Regel immer eine Bandbreite wider und der tatsächliche Kaufpreis weicht meist vom Gutachten ab.
- Bei jeder Bewertung (auch beim Ertragswert) läuft im Hintergrund in der Regel immer ein Vergleichswertverfahren (ähnliche Transaktionen).
Für Interessierte gibt es hier noch mehr Infos zum Wert des Hotels und den wichtigsten Hotelbewertungs-Verfahren!
