Managementvertrag in der Hotellerie: Eine Alternative zum Pachtvertrag
Der Managementvertrag (oft auch Betriebsführungsvertrag genannt) ist eine Vertragsform, bei der die operative Leitung eines Hotels durch eine Managementgesellschaft übernommen wird. Diese Art der Zusammenarbeit ist besonders bei Investoren beliebt, die sich von der täglichen Betriebsführung entlasten möchten, aber dennoch Einfluss auf das Hotel behalten wollen. In diesem Beitrag beleuchten wir die wichtigsten Merkmale, Vorteile und Herausforderungen von Managementverträgen und zeigen, wie diese Variante in der Hotellerie genutzt werden kann.
Grundlagen des Managementvertrags
Ein Managementvertrag regelt die operative Führung eines Hotels durch eine externe Managementgesellschaft. Der Hoteleigentümer stellt dabei die Immobilie und die Ausstattung bereit, während der Betreiber das Hotel im Namen und auf Rechnung des Eigentümers führt. Die gesamte Verantwortung für die operative Leistung und das Tagesgeschäft liegt beim Hotelbetreiber, während der Eigentümer die Kontrolle über strategische und finanzielle Entscheidungen behält.
Struktur und Vergütungsmodelle
Die Managementgebühr setzt sich in der Regel aus zwei Komponenten zusammen:
- Grundgebühr (Base Fee): Diese beträgt meist zwei bis vier Prozent des Bruttoumsatzes des Hotels.
- Erfolgsabhängige Gebühr (Incentive Fee): Diese orientiert sich am Betriebsergebnis (z. B. GOP) und liegt oft zwischen acht und zehn Prozent.
Zudem gibt es Varianten, bei denen Ergebnisgarantien oder Mindestmittelrückflüsse vereinbart werden:
- Managementvertrag mit Ergebnisgarantie: Der Betreiber garantiert dem Eigentümer ein bestimmtes Mindestergebnis und gleicht eine Unterdeckung aus.
- Owner’s Priority Return (OPR): Die Incentive Fee wird nur ausgezahlt, wenn ein definierter Mindest-Cashflow an den Eigentümer zurückfließt.
Unterschied zu Pachtverträgen
Im Gegensatz zum Pachtvertrag, bei dem der Pächter das wirtschaftliche Risiko trägt, verbleibt das Risiko beim Eigentümer. Der Betreiber agiert als Dienstleister und wird durch die Managementgebühr entlohnt. Beim Pachtvertrag hingegen besteht keinerlei operative Verantwortung des Vermieters.
Aufgaben und Pflichten des Betreibers
Der Hotelbetreiber übernimmt zahlreiche Aufgaben, darunter:
- Führung der Buchhaltung und Betriebskonten
- Festlegung der Zimmerpreise
- Entwicklung und Durchführung von Marketingmaßnahmen
- Schulung des Hotelpersonals
- Leitung des täglichen Hotelbetriebs (mitunter innerhalb des vom Eigentümer genehmigten Jahresbudgets)
Oft hat der Eigentümer das Recht, das Budget zu genehmigen und regelmäßige Berichte über die Performance des Hotels einzufordern.
Vorteile und Herausforderungen des Managementvertrags
Vorteile für den Hoteleigentümer
- Reduziertes operatives Risiko: Der Eigentümer ist nicht direkt in das Tagesgeschäft eingebunden.
- Flexibilität und Einflussnahme: Der Eigentümer behält Entscheidungsrechte und kann sicherstellen, dass das Hotel im eigenen Interesse geführt wird.
- Transparenz und Kontrolle: Durch Berichtspflichten des Betreibers hat der Eigentümer volle Einsicht in die Performance.
- Professionelle Führung: Die Managementgesellschaft bringt Know-how, Systeme und (gerade bei Betreibern mit mehreren Betrieben) auch Markenstärke mit.
Vorteile für den Betreiber
- Kein Kapitalrisiko: Der Betreiber trägt keine Investitionslast und ist nur für das operative Geschäft verantwortlich.
- Markenwachstum: Mehr Hotels unter einer Marke stärken die Marktposition und das Buchungspotenzial des Betreibers.
Herausforderungen
- Eingeschränkte Autonomie: Der Eigentümer kann Einfluss auf operative Entscheidungen nehmen, was die Effizienz des Betreibers mindern könnte.
- Hohe Investitionspflichten des Eigentümers: Modernisierungen und Instandhaltungen bleiben meist in der Verantwortung des Eigentümers.
- Ergebnisgarantien als Risiko: Bei garantierten Ergebnissen trägt der Betreiber das Risiko von Marktveränderungen.
Vertragsgestaltung: Wichtige Regelungen
Instandhaltung und Renovierung
Wie beim Pachtvertrag müssen klare Regelungen getroffen werden, wer für welche Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten verantwortlich ist. Oft wird ein gemeinsamer Fonds eingerichtet, in den ein bis fünf Prozent der Monatserträge fließen.
Ergebnisgarantien und Variationen
Ein Managementvertrag kann flexibel gestaltet werden. Ergebnisgarantien oder Owner’s Priority Returns bieten Eigentümern Sicherheit und steigern deren Attraktivität.
Key Performance Indicators (KPIs)
Die Leistung des Betreibers wird häufig an KPIs wie Belegungsrate, RevPAR oder GOP gemessen. Nicht erreichte Ziele können zu Vertragsstrafen oder Kündigungen führen.
Marketingleistungen und Standards
Der Betreiber übernimmt die Verantwortung für das Marketing und die Schulung des Personals. Gleichzeitig muss er garantieren, dass der Betrieb den vereinbarten Markenstandards entspricht.
Trends und Anwendungsbeispiele
Anwendung in der österreichischen Hotellerie
In Österreich werden Managementverträge vor allem bei internationalen Marken und größeren Hotelprojekten eingesetzt. Kleinere, familiengeführte Hotels setzen seltener auf diese Vertragsform, da sie oft eine persönliche Führung bevorzugen.
Nachhaltige Managementverträge
Nachhaltigkeit wird zunehmend ein Bestandteil von Managementverträgen. Betreiber verpflichten sich, umweltfreundliche Standards einzuhalten und nachhaltige Geschäftspraktiken zu implementieren.
Betriebsübergabe
Der Übergeber denkt zunächst naturgemäß an eine Übergabe innerhalb der Familie. Doch oft verfolgen die Kinder völlig andere Interessen und stehen für eine Betriebsübergabe nicht zur Verfügung. Findet sich in der Familie kein geeigneter Nachfolger, erweitert sich die Suche auf die erweiterte Familie oder auf den Kreis der Führungskräfte bzw. Mitarbeiter. Der Unternehmer kann den Betrieb aber auch verpachten oder eine Betriebsführungsvereinbarung (Managementvertrag) abschließen. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, einen Fremdmanager (Gastgeber, Direktor, Geschäftsführer) einzusetzen. Schließlich kann sich der Unternehmer auch auf einen Schlag vom Betrieb trennen, indem er diesen verkauft.
Fazit zu Managementverträgen
Managementverträge bieten eine flexible und risikoarme Alternative zum Pachtvertrag, die sowohl für Investoren als auch für Betreiber attraktiv ist. Sie kombinieren professionelles Know-how des Betreibers mit der strategischen Kontrolle des Eigentümers und ermöglichen es, Hotels erfolgreich zu führen. Jedoch erfordert diese Vertragsform klare Regelungen, Transparenz und eine vertrauensvolle Zusammenarbeit, um langfristig erfolgreich zu sein.
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