Marktwertreport

Wie stabil sind alpine Hotelimmobilien wirklich?

Die alpine Ferienhotellerie steht unter enormem Druck – steigende Betriebskosten, sinkende Margen und wachsender Investitionsbedarf prägen die Gegenwart vieler Betriebe. Und dennoch: Die Werte der Hotelimmobilien bleiben erstaunlich stabil. Der Marktwertreport der Prodinger Tourismusberatung wirft ein helles Licht auf einen scheinbar widersprüchlichen Markt und zeigt, warum alpine Hotels für Investoren wieder attraktiv werden – trotz wirtschaftlicher Herausforderungen.

Zinsumfeld als Gamechanger für den Hotelimmobilienmarkt

Einer der zentralen Faktoren für die derzeitige Marktstabilität ist der Zinsrückgang. Der 3-Monats-Euribor ist von 3,9 % (November 2024) auf 2,0 % (November 2025) gefallen. Das entspricht einem Rückgang von -1,9 %, der die Finanzierungskosten spürbar senkt. Das schafft kurzfristig Spielraum für Investitionen und kurbelt die Transaktionsaktivität im Hotelimmobilienmarkt an.

In der 4- und 5-Stern-Ferienhotellerie (und somit im Herzstück der österreichischen Ferienhotellerie) zeigt sich ein wachsendes Interesse von institutionellen und privaten Investoren. Besonders auffällig: Viele Transaktionen finden nicht über klassische Verkaufskanäle statt, sondern im Rahmen von familieninternen Übergaben, Nachfolgelösungen oder bankengetriebenen Restrukturierungen.

Marktwertreport zeigt Stabilität – Liquidität ist aber Mangelware

Laut dem Report liegt der durchschnittliche Marktwert eines 4*-Hotelzimmers bei 227.200 € netto, bezogen auf eine Referenzgröße von 60–70 Zimmern. Die Spitzenregionen:

• Serfaus-Fiss-Ladis: 323.400 €

• Kitzbühel: 323.350 €

• Lech-Zürs / Warth-Schröcken: 321.350 €

Auch wenn die Werte im Vergleich zum Vorjahr leicht rückläufig sind, bleiben sie deutlich über dem langjährigen Durchschnitt. Das bestätigt die Attraktivität von Hotelimmobilien als Anlageklasse, insbesondere angesichts der inflationsresistenten Substanzwerte.

Doch es gibt ein Paradoxon: Hohe Sachwerte bedeuten nicht automatisch hohe Liquidität. Viele Hotels verfügen über erhebliche stille Reserven, die jedoch erst beim Verkauf oder durch externe Investoren realisiert werden können. Operativ hingegen fehlt es oft an Kapital – und das bei steigendem Investitionsbedarf (z. B. in Digitalisierung und Nachhaltigkeit).

Rentabilität als Achillesferse… neue Modelle sind gefragt

Ein zentrales Problem bleibt bestehen: Die operative Rentabilität hält mit dem Wert der Immobilien nicht Schritt. Steigende Lohn- und Energiekosten, kurze Aufenthaltsdauern und starker Wettbewerb lassen die Gewinnmargen erodieren. Die Eigenkapitalrenditen sinken, und viele Betriebe geraten in ein Spannungsfeld zwischen hoher Kapitalbindung und geringer Ertragskraft. Das zeigt sich auch bei einem Blick auf den Hotel-Fitnesscheck 2025, der vor kurzem erschienen ist.

Laut dem Fitness-Check 2025 bleibt die Auslastung auf gutem Niveau, insbesondere in der 3*- und 3*-Superior-Kategorie. Doch die Umsatzdynamik lässt nach, besonders in klassischen 4*-Betrieben, wo kaum mehr Steigerungen pro Zimmer erzielt werden konnten.

Während Premiumhäuser (4*S/5*) ihre Preise weiter steigern und damit Umsätze je Zimmer erhöhen konnten, bleiben mittlere Kategorien oft in einem Preiskorsett gefangen. Die Folge: Volle Häuser, aber keine spürbare Gewinnsteigerung.

Die Lösung? Der Report sieht langfristig neue Betreibermodelle, alternative Finanzierungsformen und strukturelle Anpassungen als Schlüssel. Betreiberpartnerschaften, Sale-and-Lease-back-Modelle und gezielte Investorenzusammenarbeit könnten die Zukunft der Ferienhotellerie mitprägen.

Investoren entdecken die Hotellerie neu – mit Blick auf Wert und Sicherheit

Die stabilen Nächtigungszahlen, der gestiegene Inflationsschutz und die Wertbeständigkeit touristischer Immobilien machen Hotels wieder attraktiv für Family Offices, institutionelle Anleger und internationale Investoren. Besonders die österreichische Ferienhotellerie gilt als „sicherer Hafen“ – unter der Voraussetzung, dass Tourismusprognosen und Betriebsergebnisse stabil bleiben.

Fazit Marktwertreport: Eine Branche im Wandel, aber mit stabilem Fundament

Der Marktwertreport 2026 zeigt deutlich: Die österreichische Ferienhotellerie ist krisenfest, aber nicht sorgenfrei. Die Immobilie als Wertanlage bleibt stark, doch das operative Geschäft braucht neue Impulse. Wer frühzeitig in Geschäftsmodelle investiert, die Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit vereinen, wird sich im neuen Marktumfeld erfolgreich behaupten können.

• Hier geht’s zum vollständigen Report: Marktwertreport 2026