Hotelverkauf im Fokus

Was Hoteliers bei Vorbereitung, Vermarktung, Verhandlung und Abwicklung beachten müssen – kompakt erklärt.

Der Verkauf eines Hotels ist kein klassischer Immobiliendeal. Anders als beim Einfamilienhaus steht die Performance des Betriebs im Mittelpunkt und damit Fragen des Gesellschafts-, Arbeits- und Immobilienrechts ebenso wie steuerliche Konsequenzen. Entscheidend ist ein sauber geplanter Prozess: Struktur, Dokumentation, Rollen und Timings bestimmen, wie sicher der Deal wird – und wie viel Nettoerlös am Ende bleibt.

Kernaussagen rund um den Hotelverkauf

• Früh starten, sauber strukturieren: Alle Unterlagen vorbereiten, die Deal-Form festlegen und einen realistischen Zeitplan definieren.

• Asset vs. Share Deal bewusst wählen: Beim Asset Deal wird die Immobilie bzw. der Betrieb verkauft (Neustart für den Käufer). Beim Share Deal wechseln die Gesellschaftsanteile (Verträge laufen weiter). Beides hat rechtliche und steuerliche Folgen.

• Arbeitsrecht im Blick behalten: Beim Asset Deal gilt der Unternehmensübergang – das Team geht automatisch auf den Käufer über; der Verkäufer haftet noch ein Jahr für alte Verpflichtungen.

• Steuern optimieren, Fallstricke vermeiden: In Österreich u. a. Immobilienertragsteuer (30 %) und Grunderwerbsteuer (3,5 %). Je nach Gestaltung kann keine Umsatzsteuer anfallen (Geschäftsveräußerung im Ganzen).

• Sorgfältige Prüfung (Due Diligence) zahlt sich aus: Fehlende Genehmigungen oder unklare Verträge führen zu Preisabschlägen oder Verzögerungen.

• Vermarktung bewusst wählen: Diskret (mit Vertraulichkeit) oder offen (mehr Reichweite). In beiden Fällen: Angaben korrekt und vollständig, sonst drohen Haftungsfragen.

• Der Kaufpreis ist mehr als eine Zahl: Zahlungsfähigkeit, Bedingungen, Garantien und Finanzierungsauflagen sind preisrelevant.

1. Vorbereitung – rechtliche und steuerliche Grundlagen für den Hotelverkauf schaffen

Diese Unterlagen sollten bereitliegen:

• Gesellschaftsverträge, Firmenbuchauszüge, einfaches Organigramm (wer besitzt was?)

• Arbeitsverträge inkl. Sonderregelungen; Kollektivvertrag-Konformität, offene Ansprüche

• Miet-/Pacht-/Lieferverträge, Marken-/Franchiseverträge, IT-Lizenzen, Wartungsverträge

• Genehmigungen & Bescheide (Betriebsanlage, Bauakt, Flächenwidmung, Konzessionen)

• Finanzunterlagen (Jahresabschlüsse, Bilanzen, USt-Voranmeldungen, Investitionsliste, Abschreibungspläne)

• Grundbuchsauszüge inkl. Belastungen (Hypotheken, Pfandrechte, Dienstbarkeiten)

Frühe Weichenstellungen:

• Deal-Form: Asset Deal (Verkauf von Immobilie/Betrieb) vs. Share Deal (Verkauf der Gesellschaft).

• Steuern: Prüfen, ob eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vorliegt (dann meist keine USt). ImmoESt, GrESt, Verlustvorträge und mögliche Vorsteuerkorrekturen mitdenken.

• Risiken bereinigen: Offene Verfahren, Auflagen oder ungeklärte Verträge vorab lösen – das stärkt die Verhandlungsposition.

Praxis-Tipp: Ein digitaler Datenraum mit klar benannten Dokumenten beschleunigt Prüfungen und schafft Vertrauen.

2. Vermarktung – Diskretion versus Marktbreite

Der Eigentümer muss entscheiden, ob er eine offene Vermarktung (hohe Reichweite, mehr Wettbewerb, potenziell höherer Preis) oder eine diskrete Ansprache (bewusste Einschränkung des Käuferkreises, Wahrung der Vertraulichkeit) wählt.

Juristisch bedeutet das:

• Diskrete Ansprache: Wenige, passende Käufer; Vertraulichkeitsvereinbarungen (NDA) von Anfang an.

• Offene Vermarktung: Höhere Reichweite und Wettbewerb – potenziell höherer Preis.

Wichtig in beiden Fällen: Das Exposé muss wahrheitsgemäß und vollständig sein (z.B. echte Kennzahlen zu Auslastung/Preis, keine „geschönten“ Werte). Falsche Angaben können später Haftung auslösen.

3. Verhandlungen – Konditionen absichern

Neben dem Preis sind besonders wichtig:

• Verbindlichkeit: Absichtserklärung (LOI) oder bereits bindendes Angebot? Gibt es Exklusivität und klare Zeitpläne?

• Sicherheiten: Finanzierungsbestätigung bzw. „Proof of Funds“.

• Gewährleistungen: Was garantiert der Verkäufer, wie lange, und bis zu welcher Höchstsumme (Haftungsgrenze/„Cap“)?

• Kaufpreis-Mechanik: Fixpreis zum Stichtag („Locked Box“) oder Anpassung bei Closing Accounts (z. B. Zielwert fürs Working Capital)?

Steuerliche Punkte:

• Nahe stehende Personen: Zu hoher/zu niedriger Preis kann zu verdeckter Gewinnausschüttung oder Schenkungsfragen führen.

• Kaufpreis-Aufteilung: Aufteilen auf Immobilie, Inventar und immaterielle Werte (Marke, Lizenzen). Das beeinflusst Abschreibungen und Steuern – daher klar im Vertrag regeln.

4. Abwicklung – Prüfung und Vertrag sauber umsetzen

Prüfung (Due Diligence) des Käufers:

• Finanzen: Qualität der Ergebnisse, einmalige Sondereffekte bereinigen, Investitionshistorie und -bedarf.

• Recht: Eigentum, Belastungen, Verträge, Genehmigungen, anhängige Verfahren.

• Steuern: ImmoESt, GrESt, USt-Themen, Verlustvorträge, Vorsteuerkorrekturen.

• Technik & ESG: Bauzustand, Energie, Brandschutz, behördliche Auflagen – zunehmend relevant für Banken.

Kaufvertrag – die zentralen Punkte:

• Kaufpreis, Übergabe, Gewährleistungen/Haftung, steuerliche Regeln, Vertragsübergänge, Mitarbeiterübernahme.

• Arbeitsrecht: Beim Asset Deal gehen Mitarbeiter automatisch über (Unternehmensübergang); der Verkäufer haftet ein Jahr für Altverbindlichkeiten.

• Behörden: Übertragung bzw. Neuerteilung von Betriebsanlagenbescheiden und Gewerbeberechtigungen früh einplanen.

• Banken: Verlangen oft Sicherheiten und eine unabhängige Bewertung (z. B. Ertragswert/DCF).

5. Abschluss – Vom Signing zum Closing

• Signing: Vertrag wird unterschrieben; Bedingungen („Conditions“) fürs Closing werden festgelegt.

• Closing: Eigentum geht über, sobald alle Bedingungen erfüllt sind (Grundbuch, Freigaben der Banken, Löschung von Lasten).

Besonderheiten:

• Grundverkehrsgesetze: Bei ausländischen Käufern und in touristisch sensiblen Regionen ist oft eine Genehmigung nötig – ohne sie ist der Kauf unwirksam.

• Steuerliches Feintuning: Vorsteuer-/Investitionskorrekturen (z. B. bei jüngsten Umbauten) müssen im Vertrag klar geregelt sein.

Kompakte Checkliste für Verkäufer

• Datenraum vollständig (Recht, Finanzen, Technik, HR, Genehmigungen)

• Deal-Struktur gewählt (Asset vs. Share) inkl. Steuerfolgen

• Exposé faktenbasiert, konsistent, rechtssicher

• LOI mit Exklusivität & klaren Meilensteinen

• Gewährleistungspaket inkl. Haftungsgrenzen abgestimmt

• Arbeitsrechtliche Übergänge und Behördenverfahren terminiert

• Closing-Bedingungen und Zahlungsfluss festgelegt

Fazit zum Hotelverkauf

Der Hotelverkauf ist eine Betriebs- und Immobilientransaktion mit vielen rechtlichen und steuerlichen Details. Wer früh beginnt, Unterlagen prüfungsfest aufbereitet und die passende Deal-Form wählt, vermeidet Fallstricke – und steigert den Nettoerlös. So geht das Lebenswerk geordnet in neue Hände.

Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.

Mehr dazu auch im Prodinger-Artikel „Hotelverkauf im Fokus“

Begriffe kurz erklärt (für schnelle Orientierung)

• Asset Deal: Verkauf der Immobilie/des Betriebs. Käufer startet „sauber“, Verträge müssen teils neu geschlossen werden; GrESt 3,5 % fällt an.

• Share Deal: Verkauf der Gesellschaftsanteile. Verträge laufen weiter, oft keine GrESt; Käufer übernimmt aber auch Altlasten.

• ImmoESt: Immobilienertragsteuer, pauschal 30 % auf Gewinne aus Immobilienverkäufen (AT).

• USt / Geschäftsveräußerung im Ganzen: Verkauf eines ganzen Betriebs kann USt-frei sein – Einzelfall prüfen.

• Due Diligence: Sorgfältige Prüfung durch den Käufer (Finanzen, Recht, Steuern, Technik).

• LOI (Letter of Intent): Absichtserklärung – legt Eckpunkte und Prozess fest, meist noch nicht verbindlich.

• Signing / Closing: Signing = Unterschrift; Closing = Eigentumsübertragung nach erfüllten Bedingungen.