Die aktuellen Zahlen der Tourismusbank zeigen, wie sich der Immobilienwert entwickelt: 2025 wurden durch Förderungen Investitionen von EUR 539 Mio. in der heimischen Hotellerie ausgelöst. 2024 waren es noch EUR 499 Mio. Gemeinsam mit nicht geförderten Maßnahmen dürfte das Gesamtinvestitionsvolumen bei rund EUR 900 Mio. liegen.
Die Investitionsbereitschaft ist hoch. Modernisierungen, Erweiterungen, Digitalisierung, Energieeffizienz, Umbauten. Vieles davon ist strategisch notwendig und stärkt die Substanz.
Doch genau hier beginnt eine strukturelle Herausforderung.
Wachsende Aktiva – aber wächst auch der Ertrag?
Diese Investitionen schlagen sich unmittelbar in den Bilanzen nieder. Das Anlagevermögen (der Immobilienwert) steigt, die Bilanzsumme wächst. Die Branche ist kapitalintensiv – und wird es zunehmend.
Hinzu kommen erhebliche stille Reserven, die in vielen Betrieben vorhanden sind. In der wirtschaftlichen Betrachtung ist die Vermögensbasis also oft noch deutlich größer als die ausgewiesenen Aktiva vermuten lassen.
Soweit die positive Seite… Problematisch wird es dann, wenn der Immobilienwert schneller steigt als Umsatz und GOP (Gross Operating Profit). Dann entkoppelt sich das Asset zunehmend vom operativen Geschäft.
Das Hotel wird am Papier „reicher“, aber nicht automatisch profitabler. Der Wertzuwachs entsteht dann nicht ausschließlich aus der Leistungsfähigkeit des Betriebs, sondern aus Marktentwicklungen, Preissteigerungen und Investitionen.
Mehr Investition bedeutet nicht automatisch mehr Ertrag
Investitionen führen zu:
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höheren Abschreibungen
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steigenden Finanzierungskosten
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wachsenden laufenden Kosten
Wenn Umsatz und operative Ergebnisse nicht im gleichen Ausmaß steigen, verstärkt sich die Entkopplung zwischen Immobilie und Betrieb.
Genau diese Entwicklung beobachten wir aktuell in vielen Ferienhotels – auch im Rahmen unseres Fitness-Checks 2025 zur österreichischen Ferienhotellerie. Die Ergebnisse zeigen: Stabilität auf Umsatzebene, aber zunehmender Kostendruck und sinkende operative Puffer.
Im TP-Blog findest du eine detaillierte Analyse zum Fitnesscheck 2025.
Die Bilanz wächst also. Die operative Marge aber nicht im gleichen Tempo.
Sinkende Rendite trotz steigendem Immobilienwert
Wenn das Vermögen wächst, der operative Ertrag jedoch stagniert, sinkt die Rendite. Fachlich spricht man von Yield Compression. Der Betrieb erwirtschaftet zu wenig Cashflow im Verhältnis zum steigenden Asset-Wert.
Für Eigentümer bedeutet das: Das Hotel wirkt hoch bewertet, aber die wirtschaftliche Performance bleibt zurück. Das ist kein kurzfristiges Problem, sondern ein strukturelles.
Finanzierung wird anspruchsvoller
Banken bewerten nämlich primär die Schuldendienstfähigkeit und nicht den bilanziellen Vermögenswert.
Entscheidend sind:
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GOP
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Cashflow
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Kapitaldienstdeckungsgrad
Steigen die Aktiva ohne entsprechendes Ergebniswachstum, folgen:
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höhere Eigenkapitalanforderungen
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strengere Prüfungen
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geringere Finanzierbarkeit neuer Projekte
Mehr Sicherheiten bedeuten daher nicht automatisch mehr Tragfähigkeit.
Wenn sich der Betrieb das eigene Asset nicht mehr leisten kann
Besonders deutlich wird dieser Effekt bei:
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Pachtmodellen
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Betreiberwechseln
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Sale-and-Lease-Back-Strukturen
Steigt der Immobilienwert stark, steigen oft auch Pacht- oder Kaufpreiserwartungen. Wenn der operative Erfolg nicht mithält, sinkt die Pachtfähigkeit. Das Hotel wird zum „teuren Objekt“, das betriebswirtschaftlich kaum mehr darstellbar ist.
Nachfolge: Vermögenswert versus Tragfähigkeit
In der Übergabephase verschärft sich diese Dynamik. Die übergebende Generation sieht den gestiegenen Immobilienwert und leitet daraus hohe Kaufpreis- oder Abfindungserwartungen ab. Die nächste Generation muss jedoch aus dem laufenden Betrieb finanzieren. Wenn der Cashflow nicht im gleichen Maß steigt, entstehen Übernahmebarrieren. Nachfolge scheitert dann nicht am Vermögen – sondern an der wirtschaftlichen Tragfähigkeit.
Unternehmerisches Fazit zum Immobilienwert im Hotelbetrieb
Wenn Aktiva schneller wachsen als Betriebsergebnisse, wird ein Hotel zunehmend zum Immobilienwert – und weniger zum unternehmerischen touristischen Geschäftsmodell.
Für Eigentümer, Investoren und Nachfolger ist daher entscheidend:
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Asset-Wert verstehen
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Betriebsleistung messen
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Kapitalstruktur bewusst steuern
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Investitionen konsequent ertragswirksam denken
Langfristig gilt: Ein hoher Asset-Wert (Immobilienwert) ist nur dann nachhaltig, wenn die Betriebsergebnisse mitwachsen.
Beim Branchentreffen Alpine Hospitality Summit am 7. Mai in Kitzbühel werden unter dem Motto „Investitionen müssen auch ertragswirksam werden“ Lösungsansätze in den Bereichen Investition und Finanzierung diskutiert.
Im TP-Blog findest du auch den ursprünglichen Beitrag zum Immobilienwert von Thomas Reisenzahn.
